Adwokat Tarnowskie Góry – Kancelaria adwokacka Angelika Kubik
Współwłasność- uwagi ogólne
Zgodnie z przepisem art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może niepodzielnie przysługiwać kilku osobom (współwłasność). Współwłasność tę tworzy suma niewydzielonych fizycznie udziałów przysługujących każdemu ze współwłaścicieli. Ze względu na przysługujące wszystkim współwłaścicielom uprawnienie do posiadania i korzystania z całej rzeczy oraz konieczność współdecydowania w zarządzaniu rzeczą wspólną stan ten często bywa źródłem konfliktów.
W związku z powyższym przewidziany został środek mający na celu zniesienie stosunku prawnego pomiędzy współwłaścicielami- żądanie zniesienia współwłasności. Podstawę tego uprawnienia stanowi przepis art. 210 §1 zd.1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Co do zasady uprawnienie to może być realizowane w każdym czasie, tak długo jak trwa stosunek współwłasności. Przepisy dopuszczają jednak możliwość jego okresowego wyłączenia w drodze czynności prawnej.
Zniesienie współwłasności
Prawo żądania zniesienia współwłasności związane jest ze współwłasnością w częściach ułamkowych, a zatem nie odnosi się do współwłasności łącznej (np. wspólności majątkowej małżeńskiej, współwłasności wspólników spółki cywilnej), która może być zniesiona dopiero po rozwiązaniu stosunku prawnego będącego jej podstawą.
W świetle obowiązujących przepisów uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności przysługuje każdemu ze współwłaścicieli- bez względu na wielkość przysługującego mu udziału- w każdym czasie. Co istotne, żądanie to może dotyczyć całkowitego zniesienia współwłasności lub jedynie jego części. Jak wynika jednak z orzecznictwa, może dojść do sytuacji, w której pomimo żądania całkowitego zniesienia współwłasności koniecznym będzie utrzymywanie współwłasności co do tych części rzeczy wspólnej, które są niezbędne do korzystania przez każdego właściciela z przyznanego mu prawa własności, jak też części, które nie mogą stanowić przedmiotu odrębnej własności, a mogą być używane przez nowych właścicieli (tak m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z 22.10.2010 r., sygn. III CSK 331/09). Odnosi się np. do drogi dojazdowej (jako części wspólnej) zapewniającej dojazd do poszczególnych nieruchomości (co do których zniesiona została współwłasność), klatki schodowej, dachu czy murów.
Obecnie obowiązujące przepisy przewidują dwa tryby zniesienia współwłasności: umowny oraz sądowy oraz trzy sposoby zniesienia współwłasności.
Umowne zniesienie współwłasności
Z tym trybem zniesienia współwłasności mamy do czynienia w sytuacji porozumienia współwłaścicieli co do, po pierwsze zamiaru zniesienia współwłasności, a po drugie sposobu jej zniesienia. Przepisy prawa nie przewidują obowiązkowej formy takiej umowy, chyba że forma szczególna wymagana jest ze względu na sam przedmiot współwłasności (np. dla wszelkich umów, których przedmiotem jest nieruchomość dopuszczalna jest jedynie forma aktu notarialnego). Poza wymogiem zniesieniem współwłasności na jeden z opisanych poniżej sposobów, jedynym ograniczeniem w kształtowaniu treści umowy znoszącej współwłasność jest sprzeczność podziału z zasadami współżycia społecznego lub z prawem. Umowne zniesienie współwłasności może zostać dokonane w każdym czasie- nie ma przy tym znaczenia czy strony zawarły umowę, na mocy której wyłączyły uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności.
Sądowe zniesienie współwłasności
Jeżeli jednak współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w kwestii zniesienia współwłasności i sposobu dokonania tej czynności koniecznym jest wystąpienie na drogę sądową. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Co ciekawe, uprawnienie to nie przysługuje spadkobiercy osoby, której przysługiwał udział we współwłasności- żądanie zniesienia współwłasności przedmiotów należących do spadku możliwe jest bowiem jedynie w postępowaniu o dział spadku.
W przypadku złożenia wniosku o zniesienie współwłasności przez uprawnioną do tego osobę, o ile nie zachodzą ograniczenia ustawowe lub umowne, sąd co do zasady nie może go oddalić, nawet jeśli sprzeciwiają się temu pozostali uczestnicy (współwłaściciele). O sposobie zniesienia współwłasności rozstrzyga sąd, który związany jest jednak zgodnym wnioskiem wnioskodawcy i uczestników w tym przedmiocie. W braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami sąd obowiązany jest skorzystać z jednego z trzech przewidzianych prawem sposobów zniesienia współwłasności.
Sposoby zniesienia współwłasności
Zarówno przy umownym, jak i sądowym trybie zniesienia współwłasności dopuszczalne są trzy sposoby dokonania tej czynności- podział rzeczy wspólnej w naturze (fizycznie), przyznanie własności jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli ze spłatą (lub nie) na rzecz pozostałych współwłaścicieli albo sprzedaż rzeczy wspólnej na rzecz osoby trzeciej (niebędącej współwłaścicielem) i podział środków stosownie do przysługujących udziałów.
Wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności
Możliwe jest wyłączenie uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności w drodze umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami. Umowa taka może być zawarta bądź przez wszystkich lub wyłącznie przez niektórych współwłaścicieli. Wynikające z tej umowy zobowiązanie, że w okresie w niej przewidzianym współwłaściciel nie skorzysta ze swojego uprawnienia do żądania sądowego zniesienia współwłasności może dotyczyć nie tylko wszystkich, ale także kilku lub nawet jednego ze współwłaścicieli. Uprawnienie takie może być wyłączone na okres nie dłuższy niż pięć lat, przy czym w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na okres dalszych pięciu lat przy czym przedłużenie można ponowić (obecnie w doktrynie istnieje rozbieżność co do możliwości kolejnego ponawiania tego przedłużenia; dominuje jednak pogląd, zgodnie z którym dopuszczalne jest dalsze ponawianie tego okresu). Forma takiej umowy nie jest ściśle regulowana przez przepisy prawa, stąd przyjmuje się, że może być zawarta w dowolnej formie.